澳5(www.a55555.net):楼市,终于回到了2年前!

作者:admin 2022-01-15 浏览:11
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  今天向大家推荐我们的深圳号:大胡子看深圳

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  从今年下半年起,尤其近2个月,我终于感受到深圳市场的剧烈变化。

  先和大家更新近几天深圳市场的最新消息:

  12月26日,南山玖裕茗院共有108批客户登记,单价8.1万/�O起,共推312套。

  12月25日,沙井珑湾上城花园开盘,均价5.3万/�O,当天销售367套房,去化超7成。

  12月24日,宝安西乡的泰福名苑开盘,均价6.41万/�O,121批客选261套房。

  而近期还有一批新房排队等着入市:

  安联尚�Z府开启登记,1月2日线上公证选房,推出353套,均价5.19万/�O;

  联发天境雅居已经拿到预售证,推524套住宅,均价6.23万/�O;

  还有龙华捂盘王,万福花园也开启了登记。

  密集的新房上市,终于不是开盘即售罄的盛况,深圳高房价终于挨批了。

  说回深圳新房这一系列的动态,让我不禁感慨:

  深圳楼市,终于回到了2年前!

  2018年5月,深圳迎来了第一个政府监督公开摇号的项目――海上世界双玺。

  这就是火极一时的“5000万蹲”梗的来源。

  但这时的深圳,还只是热门楼盘且有明显倒挂的项目才要摇号。

  可到了2019年,一切都变了。

  我依稀记得,越来越多的新房开启登记摇号,等到深圳豪宅税取消,社会主义先行示范区出台后,二手房业主坐地叫价,二手房一路涨,说好的价格可以马上反水,1个月能涨1万的现象比比皆是。

  别问,别哔哔。

  我们是社会主义先行示范区,搞清楚再买房。

  那时候的二手房业主,用的是鼻孔看人。

  二手房价格的水涨船高,直接把新房限价变成超级大利好,龙岗、光明、宝安本来没有多少倒挂红利差,却因为二手房涨价,人为制造价差,导致关外也开启了浩浩荡荡的打新潮。

  至此,深圳市场从个别摇号变成全民摇号打新,整个市场轰轰烈烈。

  到了2020年更是夸张,2020年6月宝安中心区的新锦安海纳公馆只推出5套房,但却引起超过300批的认筹,中签率不到1%。

  宝安都市茗荟花园公证摇号选房,仅提供69套房,285个认筹。

  市场热度一直蔓延,直到715政策出台后,热度才开始有所控制,但供应的稀缺以及几个网红盘的入市,市场情绪依然高涨,这个时候的深圳还沉浸在疯狂情绪中。

  去年一整年,我们考察深圳几乎就没看过新房,不是开盘售罄就是根本无房在卖。

  每推出一个新房,大家不是认真看户型、朝向、只要盯着价差买就对了!

  市场真的非常魔怔。

  好在,今年风向突然就变了,从208政策指导价出台,算是真正卡主了深圳房价的命脉。

  一招掐喉,绝对性的精准。

  有了“二手房指导价”这个紧箍咒,深圳成交量立马挨揍,一路跌破2000套。

  没有了成交,房东熬不住,市场已经出现挨着指导价卖房子的房东,市场博弈正式进入深度拉扯的阶段。

  这会业主是:别走啊,你开价啊,我们可以再谈谈!

  大批量的新房入市,直接冲散了二手房的价格体系,政策终于发威,把深圳房价的定价权,从二手房果断转回新房。

  新房首付正常、有倒挂红利、还新,我为什么还买二手?

  所以今年下半年开始,深圳亲身示范了怎么挫败炒房客的锐气:

  深圳房价只涨不跌?

  不,深圳房价可以跌的。

  2019年和2020年还去抢光明的那批憨憨,应该真实感受到在深圳买房,房价是真的会跌的。

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  尤其有一批感人的投资客,还兴冲冲买了二手房,现在应该痛哭流涕了。

  去年行情大好,中介在狂欢甩货,一套接一套成交光明的二手房,助力房价从6万一路涨到8万。

  到了今年3-4月份,玖龙台和光明大第二手房成交价竟然尝试突破9万。

  一个还在发展中的区域,房价就能突破9万。

  最终就是高处不胜寒,一批人要周期性站岗了。

  现在光明的新房限价也就在4-5万的区间,新房买入是值得长持4-5年等待兑现,但8-9万的光明,就得好好掂量了。

  这1-2年靠着情绪去高价接盘沙井、光明二手房的,怕是要在高高的山岗上,孤独而坚定地站一会了。

  深圳房价是有锚点的,以前是二手房,现在是新房。

  房价能涨到多高,关键看新房和二手房限价差,以及价差之后的市场反应。

  我们必须认知一点:

  房价纸面上一直涨是没意义的,关键是你得以这个价格卖出去。

  市场能接受业主的定价,说明价格还不够高,只要价格涨到市场不买单了,这说明天花板差不多到了。

  深圳现在二手房成交为什么下降,是因为业主想按理想价卖,但政策不允许按照价格贷款,如果买家一直不接受,业主才知道定价高了。

  还有一点,新房限价代表的是官方的定价,市场价和新房限价差异过大,更不利于二手房卖,二手想出手,就必须缩小与新房的剪刀差!

  再换个角度想,你想知道价格是不是虚高,也要以新房为锚点。

  沙井新房5-6万,但二手房敢卖8万,光明新房4-5万,但二手也敢卖8万。

  当这种价差过大的时候,你不是要想是不是笋,而是要考虑二手是不是坑。

  今年深圳,不是价值与价格的博弈,更多是买家和卖家的心理博弈。

  你要回归底层逻辑,深圳就没有跌的可能。

  人口每年3-40万流入,怎么跌?

  土地供应稀缺,怎么跌?

  一大批活跃的民营企业,怎么跌?

  那为什么今年回调,重点是精明的调控给市场泼了一盆冷水,直接把情绪浇灭了。

  楼市短期的波动,都是靠情绪主导的。

  利好一来,市场有信心了,一窝蜂去买房,开发商和自媒体再这么一渲染,那就是非常火热,不买就迟了。

  现在是什么情况?

  市场上都是看空,成交量都跌那么惨了,加上首付抬高5-6层了,要买也买不起了。

  只能等新房,或者再等等。

  所以买家和卖家就开始进入讨价还价的阶段。

  刚需可以等,但卖一买一的改善等不了,被高额的贷款压得喘不上气的投资客更等不了。

  只要有人撑不住了,开始接受指导价卖房了,或者开始有3-50万的议价空间了,这就是房价松动的第一道口子。

  如果有降价成交的,媒体和中介又是一阵渲染,动摇卖家的信心,这是房价松动的第二道口子。

  第三道口子,就是等大批新房供应上市,以更低的价格冲散二手房的定价。

  而这个口子,就在明年。

  今年年底入市的一批新房,去化结果已经非常明确,多数新房已经启动联动,这说明市场情绪开始转冷。

  其次,今年集中土拍的30多宗地块,最快明年到后年上半年入市,到时候又是一波强势新房供应。

  今年剩余货量叠加明年新入市供应,直接把深圳楼市按回一个健康的状态。

  价格回到2年前,情绪回到2年前。

  说句掏心窝子的话:

  深圳真的可以上车了,越往后这么难得的情况不知道会不会还有,我也不建议大家去赌。

  输的成本比赢的成本高太多,完全没必要。

  对于普通人来说,能跌回2年前的市场价格,非常难得,我们也不要盲目听信别人说的等底部等底部,谁能准确告诉你底部在哪里。

  只要你不是站在高位上买,就已经是相对的好时机了。

  明年,准备好资金、准备好名额、准备好积分,好好淘一波新房吧!

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